初心者の方でも安定収入を得られるのは、“万全のリスクヘッジ”を施したから。
エムフォーにご相談いただくお客様の中には、「不動産投資は初めて」という方も少なくありません。ミドルリスク・ミドルリターンと言われる不動産投資でも、初心者の方が安定的な収入を得るには、上手に運営・管理する必要があります。
A.Tさんも、今まで投資を行ったことがない、不動産投資初心者の方でした。それが弊社に相談し、収益物件を購入したことで、毎月安定的な収入を獲得できるようになったそうです。知識ゼロのスタートから、不動産投資に関する知識を習得し、万全のリスクヘッジを行ったことが功を奏したとか。では、A.Tさんは一体どのようなリスクヘッジを実施したのでしょう？
経済リスク
・消費税の増税
A.Tさんは、金融機関が設定している金利を徹底的にリサーチし、上昇の心配のないところでローンを組んだそうです。
また、消費税の動向にも注意し、増税前に支払えるよう購入のタイミングも計りました。
金利や消費税は1％でも変動すると、支払い金額が大きく増加する場合もあります。
不動産投資は、こうした経済的なリスクを踏まえることが重要です。
運用リスク
・空室の発生
・地価の下落
・家賃滞納
不動産投資の収入は、入居者に支払っていただく“家賃”です。
この家賃価格が下落してしまうことはもちろん、家賃そのものの支払いがなければ、収入は途絶えてしまいます。
そこで、A.Tさんは公示価格を調べ、下落する可能性が低い立地の物件をチョイス。
また、空室が発生しないように魅力的な物件づくりを心掛けているそうです。
物件リスク
・地震や火事
・修繕費用
災害による収益物件の損傷や老朽化の修繕には、思ったよりも費用がかかる場合があります。
また、地震や火事などは、いつ発生するのかもわかりません。
そのため、A.Tさんは、事前に耐震性・耐火性を強化。
また、老朽化に伴う修繕費用に関しても、無駄な支払いを防ぐために、
定期的に劣化診断調査を行って適切な長期修繕計画を練っているそうです。
マイナス金利の発動で、「不動産バブル」が到来！？
現在、マイナス金利の導入により、金融機関は融資を拡大しようとしています。とはいえ、誰にでも貸し付けるわけではなく、少しでも未回収を防ぐために優良顧客への融資が図られています。そこで今、注目されているのが“不動産投資家への融資”です。
なぜ、金融機関は不動産投資家への融資を進めようと考えているのでしょうか？また、マイナス金利による、不動産投資の影響にはどのようなものがあるのでしょうか？
「マイナス金利」とは？
一部の預金を対象にこれまでは0.1％だった金利をマイナス0.1％とする制度です。
つまり、金融機関は日銀に資金を預けると、利子を受け取れるどころか、逆に金利を支払わなければなりません。
この制度は、2016年2月16日から実施されています。
金融機関は貸出先の拡大へ
このように、マイナス金利によって、金融機関は日銀に資金を預けると、金利を支払わなければなりません。
そのため現在は、今ある資金をできるだけ貸し付ける動きへとシフトしています。
しかし、資金を貸し付けるにしても、確実に回収したいというのが金融機関の本音です。
そこで、きちんと返済してくれる優良顧客として見込まれているのが、「不動産投資家」なのです。
急激に金利が上がる心配はなし
不動産投資は定期的に収入が見込めることから、他の投資に比べて貸付金が回収できなくなる可能性は高くありません。
そのため、多くの金融機関が不動産投資向けの低金利な貸付ローンを打ち出しています。
また、借入金額の増額を行っていることも少なくありません。
マイナス金利の導入によって、金利が急激に上昇する心配はないため、不動産投資を開始するのなら「今」がチャンスだと言えるでしょう。
不動産投資のルーツは、「大化の改新」と「墾田永年私財法」？
そもそも、“土地を所有する”という考え方は、いつごろから一般的になったのでしょうか？かつて土地はどこかで区切られることなく、みな平等に使用していました。それがいつしか区間で分けられ、誰かの所有物として利用されるようになり、現在に至ります。平野はもちろん、山も含めてほとんどの土地に所有者が存在しているのです。
遡ると、“土地を所有する”という概念が生まれたのは、3世紀ごろ。豪族や小国の王たちが、土地を求めて争っていた時代です。この時代では、土地を今のような財産価値として捉えるのではなく、「土地＝縄張り」という考え方だったと推測されます。つまり、豪族や小国の王たちの権力を示す指標として、「土地」が用いられていました。
「大化の改新」で、土地は国家の所有だと明らかに。
「公地公民」とは、「すべての土地と人民は天皇に帰属する」という制度です。
こうした考えから、天皇の所有である土地は、私有することを認められていませんでした。
そして、この大化の改新をきっかけに班田収授法・国郡国里・税制などが実施され、
収益および財産といった土地の価値が創出することになります。
「墾田永年私財法」で、土地の私有化が実現。
奈良時代初期になると、重い税制や労役が農民たちの大きな負担となり、中には田を捨てて逃亡する者もいました。
こうしたことで、税を徴収できないことはおろか、農民のいない田は荒れ、社会的な混乱が生じる結果になりました。
そこで発令されたのが、「墾田永年私財法」です。
「墾田永年私財法」は、開墾した土地の永続的な私有を認める法令です。
貴族や豪族、有力寺社は、農民を集めてどんどん土地を開墾し、私有地＝荘園を拡大していきました。
そして、また農民が逃げ出さないように荘園には見張り役が置かれ、運営・管理が行われました。
このように、“土地を所有する”という概念は3世紀ごろにはすでに根付いており、
奈良時代には“土地を私有化して利用する”という方法が確立されていたのです。
不動産投資の始まりは、今から約150年以上前の「長屋」？
以前と比べ、現在では盛んに行われている、「不動産投資」。皆様の周りにも、不動産投資で収入を得ているという人は少なからずいらっしゃることでしょう。では、この不動産投資が“いつから始まったのか”ご存知でしょうか？
一説によると不動産投資の始まったのは、“江戸時代”だと言われています。なんと今から150年以上も前から、家や土地の賃貸によって収入を得る手法は確立されていたのです。そして、不動産投資として用いられていたのは「長屋」でした。
なぜ「長屋」だったのか？
それは、“土地を所有する庶民が少なかった”ということ。
江戸時代には土地の売買を禁じられていたこともあり、
裕福な商人が住居を庶民に貸し出したことが、不動産投資の始まりだと言われています。
長屋の不動産投資が誕生した理由
江戸時代では、日本国内にある土地の8割を武士と寺社が所有しており、
庶民にはたったの2割しか与えられていませんでした。
そのため、庶民が暮らせる場所を確保することは困難だったのです。
そして、次第に武士の権力が弱まると、豊富な資金を持つ商人が土地を買い占めるようになりました。
そこで、庶民の住居用に長屋が作られ、それを貸し出すようになったのです。
このように、現在の不動産投資のビジネススタイルの基本は、
江戸時代の時点ですでに確立していたと言えます。
